有同學問了很有趣的問題
他問說台灣會不會像日本那樣子，房價停滯不漲，台灣的生育能力越來越少！這些問題會不會影響到未來的房價 ？
注意哦！如果我們做很多投資 都是用單因子、單因子的面向來看投資
那你就會用單因子面相得到單因子答案
所以你覺得台灣是少子化，所以你就覺得說等於沒有人買房子
就等於價格會往下跌，這是單因子的想法！
但是任何投資都是「多因子」
你在磨練自己思考的能力
我來講一下我的「多因子的變因」
我是問你我們只有少子化這個問題嗎？
其實還有其他的變因在影響台灣的房地產
是什麼？小家庭的誕生！
請問現在我們在上課的人很多
其實是有家庭的人
請問你還會跟你的父母住在一起同一個屋簷下？
你會嗎？ 我相信比較少了
你的父母跟你的祖父母 住在一起的是不是比較多？是！
我記得在2022 年
有個新聞講到平均一家人住多少人的數字
減少到說好像1～2個人
意思就是兩個人以下的家戶數超過於兩個人以上了
簡言之我再講一次～
在2022年開始
住兩個人以下的一戶人家
已經大於住兩個人以上的一戶人家了
所以代表什麼？
代表說以前你還會跟父母住跟爸媽住的
你大概在20歲25歲以後自己都會需要房子
不論你是租房子還是買房子
一定是有人買了一個房子來租給你
換言之不論租或者是買房子的人
都需要住一個單位
所以重點來
在台灣你需要的單位、家庭的單位是增加的
你需要的住房的單位是增加的
但是你坪數是減少的
因為你不再需要跟爸爸媽媽一起住了
你甚至不會說跟爸爸跟媽媽一起住了
這種狀況非常少了
你現在問問你的周圍的朋友
誰家裡還在三代同堂？非常少了
三代同堂的會變成三戶人家
所以我先不問房價會不會漲
因為房價會不會漲跟資金的供應也是有關係
所以你覺得少子化所以房價會跌
這個是單因子
我現在要提供你多因子的想法
就是少子化！對！
但是這些少子化
每一個人都需要一個房子、一個單位
所以需要的單位增加了
再來第三個變因叫做「城市化」
為什麼大家都會說
只要有放長假的時候去什麼地方都塞車
為什麼會塞車？
你有沒有去思考過這個問題
如果你本來就住鄉下怎麼會塞車
原因是在於你城市化的程度變高
聚集在6都的人變多了
甚至台中、高雄、台北這三都的人變高了
從以前的城市化比例80%
現在90%我跟你講以後都要95%了
代表什麼？代表說大部份的人聚集到雙北
然後放假時候一起出去玩才會塞車
然後一起回來才會塞車
所以你說房價會不會漲
只看一個問題太簡單了
你要看重點是什麼？
重點是這樣子
把所有的變因加起來
什麼地方會漲
什麼地方會跌
我沒有辦法現在立刻跟你說
這個是更深一點的討論
所以我只是要跟你說
你這樣思考是像是一些記者在寫聳動的標題
但是缺乏多因子的思考
所以我的建議是
你可以思考更多一點點
再來是房貸利率變深了
是不是房價就會走跌？
你現在非常怕房價走跌
我來跟你講第一個
我上次好像已經有講過
台灣的利率好像會跟著美國走
但是美國他的升息跟降息波動比較大
台灣大概是美國的1/2
所以美國今年會升息幾碼 5～6 碼
台灣今年就會升級幾碼？2～3 碼
一碼是多少？0.25%
所以三碼是多少? 0.75%
也就是今年底最多你的利率是增加到0.75%
像我的利率現在是1.25%
加0.75% 也就是到達2%
會不會跌我是不知道
但是我很肯定的跟你講
我一定還是很快樂? 為什麼?
我直接跟你講
我會收很多很多的房租
我只會交2%的利息
大概只佔我收進來的錢的大概1/4 都不到
所以我用這個來跟你講
我常常用巴菲特的觀點來思考
你就會問說巴菲特你是不是不敢買股票了
你是不是應該把你所有的資產都賣掉
因為利率升高
巴菲特他就會跟你說
我經過一次、二次世界大戰
經過石油危機、歐債風暴、金融風暴
新冠肺炎、亞洲金融風暴
任何商品、任何策略都可能有不好的時候
但是巴菲特就會跟你說
經過這些風暴
我還是會問一個問題
第一我要投資的東西有沒有現金流?
第二我要投資的東西有沒有符合安全邊際?
所以巴菲特他給你的答案很明確
他也不知道股票會不會跌
然後你現在問的說利率走高
房價會不會跌
其實我也不知道房價會不會跌
但是我可以很肯定的跟你講
我的房地產跟我的股票都是一樣的
就是在不論房價跌不跌
我有我的SOP去做進出場的標準
好！進場跟出場的標準！
所以我的做價差的台股的動態平衡策略
不論長均線、短均線
我的進出場標準很明確
該買的買、該停損的停損
就是這樣子
本文內容僅供參考，無任何買賣建議，投資人應謹慎評估，風險自負。
