【就是愛玩股】EP430 房屋增貸開槓桿全攻略 利率額度寬限期怎麼算? ／楚狂人
大家都想財富自由，第一步就是要先有錢，但其實「有錢」也有各種細緻的定義與分類。想像有一個人，好不容易打拼到在台北有房，房子現在市值 3000 萬，房貸剩 1000 萬左右，還有股票跟現金約 300 萬。以最直覺的計算，他的淨資產是 3000 萬的固定資產減去房貸的 1000 萬，再加上 300 萬，這個人就是個身價 2300 萬的人，但他有錢了嗎？
我再補充一些情境給你：這個人今年五十幾歲了，小孩還在唸書，爸媽開始比較常跑醫院，他敢不敢明天就跟公司拍桌子說我不幹了？他很可能是不敢的。這可能也是很多台灣有車有房，卻還是很悶：我明明身家也有兩三千萬，為什麼還是覺得沒什麼錢？
這不是沒道理的焦慮，也不是不知足。他的焦慮其實是算得出來的。
財務自由的空間，有計算公式
真正該看的數字是：你的資產裡，有多少正在幫你工作，有多少是看得到吃不到。
他每年家裡要花 120 萬，但而他能真正拿去投資、生出現金的部位只有 300 萬，用一個保守的提領比例 3.5% 去回推，300萬一年只能拿出 10.5 萬，連家裡開銷的十分之一都補不到。
那他要多少可流動的現金資產才夠？120 萬除以 3.5%＝ 3428 萬，他才能不上班，現在還差 3100 萬。就算他賣房還掉貸款，2300 萬全部拿去投資，2300 萬乘上 3.5%＝80.5萬，其實還是付不出家裡一年的 120 萬。
延伸閱讀：你沒仔細算過的財務自由：從「錢滾錢」到「錢養你」的距離，還要走多遠？
所以這個人有 2300 萬身價，但也是離財務自由還很遠的人。問題出在哪？出在他把三個數字當成同一個數字算。
第一個是淨資產，就是你所有東西的市值扣掉你欠的錢。房子當然算。房子不能幫你生錢不代表它不存在，房子值3000萬、欠銀行1000萬，這間房子就實實在在幫你頂起來2000萬的淨值。
第二個是能替你工作的錢，就是現金、股票、ETF、債券這些真的在市場裡滾、會生出報酬的部位。他只有300萬。
這兩個數字中間差了 2000 萬。而這 2000 萬，只要你不賣、不租、也不增貸，它不會直接替你產生可以拿來生活、或者拿去再投資的現金流。人說窮的只剩下一套房子，就是講這種情況，有 3000 萬的淨資產，不等於有 3000 萬的退休本金。
你有房子，房價上漲當然不是壞事，但只要你不賣、不出租、不增貸、也沒有要搬去比較便宜的地方，就不會自己變成你每個月可以花的錢。甚至因為房價上漲，但消費也跟著漲，偏偏你實際的購買力，是一毛錢都沒有增加。問題不在房子，而是只有自住房，你能動用的資本就很有限。你有資產，但你的資產沒有幫你錢滾錢。
那怎麼辦？大部分人講到這裡就停在一句「所以你要多存一點金融資產」，但這句話對一個五十幾歲、每年頂多再擠出 60 萬的人來說，是聽君一席話，如聽一席話。
如何提升固定資產的資金流動度？
房屋淨值本身就是一個資產池，你可以透過抵押，釋放出部分資本。以房產來說，這件事就是增貸。就是你雖然已經有房貸了，銀行重新鑑價以後，把你已經繳掉的那一段、加上房子漲價的那一段，重新借一筆錢給你。
你增貸多出 300 萬現金，同時多 300 萬負債，兩邊剛好抵銷，你還是2300萬的身價，房子還是你的，你還住在裡面，市值也沒有少。但有一件事改變了，能夠替你工作的可動用資金，從 300 萬翻倍變成 600 萬。
真正決定這是好決策還是壞決策的，只有一個問題：多出來的 300 萬你拿去幹嘛。
央行八月底公布最新房貸利率，五大銀行七月新承作購屋貸款平均是 2.29%，雖然數字看起來蠻低的，但主要是因為青安貸款的佔比變高，拉低平均。但如果以增貸+多數人非首購來看，市場上大概落在 2.5%～3%，我抓 2.6% 試算。
再來是額度，銀行會重新鑑價，自用住宅一般貸到鑑價的七成上下，扣掉你還沒還完的 1000 萬，理論上還有一千萬出頭的空間，實務上還會被收入、負債比、還有銀行當下不動產放款的水位卡住，核下來的數字時常比你算的少。
另外提醒，銀行也會問貸款用途並審查，裝修、子女教育、資金週轉這些銀行是接受的，但你如果是買股票，各家銀行的態度不一定，看每一家自己的授信政策，最好先確認。
用房貸開槓桿（增貸）vs. 用股票開槓桿（質押）
為什麼房貸型的槓桿，對很多人來說會比股票型的槓桿更適合？因為一個好的槓桿，重點不只是利息便宜，重點是它不能在市場跌最深的時候把你踢出場。
股票質押跟融資最大的問題，是它跟行情綁在一起。維持率就是抵押品市值除以你借的錢，股價一路跌，維持率一路掉，掉破門檻你就得補錢，不補就砍你部位。於是就會發生投資裡面最幹的一件事：三年後回頭看，你的方向完全是對的，市場真的漲回來了，而且漲更多。但你沒有等到三年後，你在第八個月市場修正的時候就被洗出場。
房貸的結構不一樣。銀行看的是你有沒有按時繳，跟你的股票帳戶完全沒有關係。你拿增貸出來的錢去買 0050，0050 跌掉 50%，銀行也不會因為這件事打電話給你，因為它根本不知道，也不在乎。
風險當然還在，增貸來的本金也不會因為你虧錢就少一半，但限縮在股票部位，你欠的還是那麼多。但差別是你比抵押股票的質押，少了一個很致命風險，就是被迫在低點賣股票。
不過房貸也有它自己的最壞情況，當然是你的股票沒了，房貸繳不出來，是房子被法拍，連住的地方都沒了。所以要貸多少，當然不能是能借多少借多少，而是要反過來算：當遇到最差的情況，我能不能不動我的股票，把房貸繼續正常繳完？
錢越早進場越好？算給你看差多少
另外講到寬限期，就是前面幾年你只繳利息、不還本金，台灣現在多數銀行給到 3 年，年限我這邊統一用 30 年舉例。建議你盡量談，理由是這筆錢你本來就是要拿去做長期投資的，前面幾年讓家裡的現金流寬鬆一點，這件事本身就有價值，你比較不會因為某個月手頭緊就把部位砍掉。但千萬不要拿寬限期的月付金，去判斷自己借不借得起。
我算給你聽。借300萬，利率2.6%，30年。如果你沒有寬限期，一開始就本息一起攤還，一個月大概12000元。如果有 3 年寬限期，前三年只繳息，一個月 6500 元，看起來很輕鬆對不對？重點來了，很多人以為寬限期一結束就是回到 12000，但其實因為前三年沒有還掉本金，所以你貸款的 300 萬要在剩下的 27 年攤完，月付金會跳到接近 1.29 萬，差了快一倍。
換個角度想，每個月 12000 的貸款，繳 30 年，跟每個月定期定額12000元丟進市場一樣。但差別只有一個：定期定額的人，是把錢一個月一個月慢慢送進市場。增貸的人，是一開始就把 300 萬丟進去，再花 30 年把這筆錢還掉。
同樣一個月12000元，兩種走法差多少？假設長期年化報酬8%，這是比較保守的抓法。第一種，一開始就投入 300 萬，滾 30 年，300 萬乘 1.08 的 30 次方，大概是 3019 萬。
第二種，每個月投 12000 元，一樣滾 30 年，大概是 1692 萬。同樣的每月現金流，同樣的30年，差1327萬。而且第二種人總共投進去的錢是432萬，比第一種的300萬還多132萬，結果還是輸。
原因很單純，第一種人的錢在市場裡待的時間長很多。錢早進去，複利的年份就多。而且注意，12000 這個月付金裡面本來就含了利息，2.6% 的成本我已經扣掉了，不用再減一次。
但這個算法只是在告訴你「錢提早進市場」為什麼有數學上的優勢，而不是保證借錢一次投入一定贏。真實的市場當然不會每年乖乖給你 8%，你也可能在投入沒多久先碰到一段大空頭，定期定額的人反而可以一路在低價買，同樣的錢買到更多單位，兩種做法的實際差距就會縮小。
還有一個代價是你多背了一個義務。定期定額的人今年手頭緊，可以暫停三個月，沒有人會怎麼樣。增貸的人不行，你被裁員了，每個月的一萬二還是得繳。
所以這個方法會贏，有兩個條件。第一，你這筆錢的長期報酬率要真的高過你的借款成本。這件事比你想的嚴格，一個標的長期每年漲 2% 也叫長期向上，但你的借款成本2.6%，這樣借出來做就是白做工，還倒虧。第二，中間不管市場怎麼跌，你都不能因為現金流出問題被迫退出。這兩個條件少一個，上面那個1327萬就不成立。
本文內容僅供參考，無任何買賣建議，投資人應謹慎評估，風險自負。
