2020年三月因為疫情影響經濟，因此央行降息一碼，也帶動市場股市、房市大多頭，股市經過回測可以發現，一開始市場都會先殺下來，但時間拉長還是能持續上漲格局，甚至最後還能超越升息的前高。那麼房市又會如何發展？這是接下來要探討的重點，我們也不要人云亦云，聽到大家說升息房市就慘了，直接回顧前一波升息期間的房市概況最實在，上圖紅匡幫大家圈起來的部分，就是升息啟動的時間點，2010年6月25日重啟升息，並在2015年9月25日轉為降息循環，因此接下來我們就針對這段升息期間來觀察房市狀況吧。
升息循環的房市表現如何？
第一個想帶大家看的是信義房價指數，這指數是以2001年第一季當作100為基準，針對全台灣純住宅的中古屋進行統計，並跟其他季度做對照，所以觀察也相當簡單，如果後面指數走勢都高於100以上，這就表示房價已經回不去，因為指數衝高也代表房價越來越貴。而上圖就是2010年六月到2015年九月的信義房價指數變化，可以看到指數持續往上走，每季指數的年增率保持年增到2015年第一季，從這個指數就可以看出即便遇到升息，房價仍維持多頭格局發展，直到2015年第二季房市才走弱，但其實2015年第三季又再次回到降息政策到2016年，房價指數又持續往上走了，因此升息可以說是幾乎沒有影響到房市。
看完中古屋行情之後，接著來看看國泰房價指數，這主要針對預售及新屋物件做統計。在2010年啟動升息之後，指數也一直維持向上走的年增腳步，直到2014年第三季才轉為年減，但其實衰退幅度也不大，2015年第三季最大的衰退是年減3.77%。如果絕對值的角度來看，從2010年初大約在65，來到2014年已經衝到90以上，即便2015年指數出現拉回，其實也維持在80以上，同樣也跌不回升息政策剛啟動的指數位階。
前面看的都只是房價，如果沒有交易又如何帶動市場呢？因此住宅貸款餘額就可以作為參考，當貸款越來越高的時候，當然就代表房價持續交易了，因為如果大家都不賣房或買新房，那麼房貸餘額也不會增加的，就如同技術分析的道理，房價就是股價，而貸款餘額就如同股票成交量。再把重點拉回升息期間的貸款餘額走勢，這應該就很明顯了，房貸餘額就是不停的增加上去，而且房價走到升息末端還出現拉回，但是住宅貸款呢？年增率根本就沒有衰退過，這就代表大家買房持續不間斷，而且並沒有因為升息而出現太誇張的斷頭，因為貸款餘額並沒有出現大幅度下修，可以看到房市在升息區間還是保持量價齊揚的趨勢。
升息循環的股市及營建股表現如何？
看完房市之後，就來順便來觀察股市，上圖我拉出來的是上市營建指數，線圖走勢的時間一樣是升息區間，可以看到一開始幾個月指數仍維持上漲，這其實也是可以預期的，畢竟房市大多頭來臨時，營建的營收認列會非常可怕，單月年增率出現幾百甚至破千%都只是日常，而升息之後還有建案認列的尾勁，自然也能持續保持漲勢。
但漲完之後總還是要還的，漲了大概半年左右，整個指數就開始走弱，但其實也沒有爛太久，營建指數在一年之後打底完畢又開始重返多頭，而營建指數跟加權指數同期表現的趨勢其實差不多，只不過後面大盤超越前高之後，營建指數仍無法突破前高，這就是景氣低迷加上升息的後遺症。
看完營建指數之後，再來看看一檔營建股吧！我以華固作為觀察，第一個原因是公司為北部老牌豪宅建商，第二個是公司派配息都長期維持在現金股息5元以上，其實也算是長線存股族喜歡的營建股，而且華固已經算不錯了，還會控制配息給股東，如果遇到其他小型或是建案認列不穩定的營建股，EPS甚至還可能出現虧損，當然就沒有股息可以領囉。
再回頭看看上一波升息區間，華固在當時的股價走勢，這邊就先不說公司獲利或配息，營建族群的重點不是配息及獲利，前一段我已經說明過，從上面的技術線圖來看，華固的走勢跟營建指數相當雷同，從這一點可以看出營建股在升息循環的表現確實比較弱勢，而且還要觀察房市氛圍，甚至是建案認列的時間點，有時候只看升降息也不一定能決定營建股走勢，所以操作難度其實也會比較高一些。
延續我說營建股要掌握難度不小，上面這張表就是近期每月營收，可以看到2020年全年營收就衰退四成以上，但是2021年第四季營收又開始爆衝，年增都是破百起跳的，到了2022年二月還出現更誇張的「接近兩萬」年增率。這就是建案認列的時間的不穩定性，這些因素也會影響股價起伏，所以想掌握營建股的趨勢真的是要下一點苦工，不是看看營收這麼簡單的事情。
升息後的房市多數時間仍穩健成長
前面我們談這麼多，可以發現升息啟動時，房價多數時間依然維持多頭上漲態勢，確實能跟著通膨走，甚至面臨過國內五次打房政策，也能維持長期價平量穩的趨勢。但如果是營建股就又是另外一回事了，畢竟影響股價背後的原因就比較複雜一點，以波段角度及風險考量，升息可能就要少碰營建股為妙，等待降息循環出現再考慮投資營建股，風險也會相對低一些，但也要注意產業概念股獲利經常會出現延遲，畢竟建商房子賣出之後，如果是預售屋也要等蓋完交屋才能認列營收，即便是成屋好了，你也要經過驗屋、缺失改正、過戶等程序，所以在種種因素之下，認列營收通常會稍微慢一點。
所以這邊下一個結論：升息期間想買房還是可以的，因為市場還是緩緩往上走。至於投資營建股就少碰為妙，除非獲利認列以及景氣節奏你都很有把握，那就另當別論，知道什麼時候股價可能會噴，什麼時候又會反轉。但也要提醒大家，房市也是個自由市場，雖然長期抗通膨向上，也別忘記歷史上的2008年次貸危機，那就是很明顯的房市失控崩盤，所以即便是買房也要注意風險才行。
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