關於人生最大一筆支出，對大多數人而言肯定都是房地產~
但問題是這項房地產是支出，還是能轉變為收入?
這是能否利用房產賺錢的一大關鍵...
因此如何利用房產資源，創造出穩定現金流? 這是支出轉化為收入的重點!
房地產容易賺錢嗎? 為何說房價容易持續穩定上漲?
這裡要看兩大房價指數變化就相當清楚，分別是信義房價指數與國泰房價指數。
國泰房價指數針對六都，只對預售屋與新成屋物價格做統計~
除非買房是想買新屋，否則關注交易量最大的則是看信義房價指數!
信義房價指數樣本為純住中古屋物件(排除預售物件)且範圍涵蓋全國各地區。
信義房屋指數自2001年Q1基期100
你可以看指數穩定上升，其中2008金融海嘯只小壓回一下!
不妨回想一下，金融海嘯當年對股票甚至是基金，多數都是腰斬情況...
回檔幅度較大且時間較久的在2014年高點290.73向下壓回；
當時面臨情況巧的也是國際升息，再加上時價登錄與房地合一稅~
房地合一稅在2016年實施後，房價反倒是緩步上升...
直到中美貿易戰逼企業撤離大陸，鮭魚返鄉後，指數創新高!
2022年還在穩步創高階段...
因此房地產上漲穩定性，這也反映住房的剛性需求一直存在!
所以房地產穩定增值特性，相對於股票與基金，是優質的投資選擇!
但甚麼都好!就是價格太貴...但仔細想想~
我們經歷從2002到2022這20年間，有哪一年覺得房子是便宜的?
好像是沒有最貴? 只有更貴?!不是嗎?
房價這麼高! 現在還能夠入手嗎?
你必須從低買高賣的觀念，轉換到創造現金流的觀念!
一間房子以1000萬為例，一間房子租出去可租3.5萬~4萬；
若保守用3.5萬做計算，一年就有42萬現金流入!
以20%自備款其餘80%貸款，房產創造現金流需自備款200萬；
貸款8成有長達5年寬限期(3+2展延)，也就是前5年只繳息不還本!
每月支付利息為9000元，因此月租金扣掉利息能領26000元~
這2萬6的月現金流，換算一年就有31萬2000元。
繳息寬限期5年期間，就有156萬穩定的持續現金流!
五年後房地產會不會增值? 你看看信義房屋指數就知道...
因此5年後若是無法支應本息，可以考慮轉貸或最差情況則可以考慮賣出。
為何需持有5年? 除了銀行繳息寬限期之外，主要還是房地合一稅2.0考量!
當然若是有條件，能夠創造穩定現金流的資產，能保留還是盡量保留。
因此房地產除了單純的低買高賣之外，其投資的核心價值就在於如何創造現金流!
但問題是我如果資金不多，自備款不到200萬，也能靠房產賺現金流?
這時候你必須得要借力使力! 假設手頭資金只有30萬...
可以考慮二房東的做法，向房東借力使力! 這方法應用必須是在六都。
簡單來說，就是去找30年屋齡以上的老舊公寓(無都更)
用大約2萬左右的月租跟房東租長約...
然後再用30萬元資金輕裝修，隔三個房間；
兩個雅房月租9000左右，一個套房租12000。這樣3個房間月租3萬...
扣掉原本付給房東的2萬，這樣小資金就創造出1萬的月現金流!
因此30萬小資金每個月能幫自己加薪1萬，為自己累積買房自備款做準備。
今日文章整理房地產創造現金流觀念，提供您做參考與留意~
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本文內容僅供參考，無任何買賣建議，投資人應謹慎評估，風險自負。
