小散戶的營建股問題回覆與操作心得

 　　之前有朋友看了正派經營一文後，也支持了一下詩肯，是個很不錯的讀者哦，更要謝謝您的推薦與建議。您說雖然通常只看文，不常發言，但受益良多且還是會支持我的文章，揪感心。其實也沒想到詩肯會漲這麼多，通路效應吧！我想更該謝謝波段操作資金給了這樣獲利確實不錯的小公司機會吧！無論它的股價未來表現如何，我想我還是會持續購買他的家具低，不是打廣告，純粹是個人喜好啦^^。

　　您有提到要多寫些短線或波段操作的文章才能提人氣，呵呵～其實我也是了解的，哈～不過那不是我現在擅長的，也努力在學習中，在操作得順暢前，還是寫出自己比較擅長的部分跟大家分享低啦^^我們一起加油吧！至於短線操作文章，還是多爬些績效不錯的玩股網大大之文章吧^^

　　趕緊來寫主題，您手中都是營建股居多，信中能回您的篇幅有限，所以我想就寫成文章跟您也跟讀者們分享，至於牽涉到個股操作部分，還是放入售文部分，有興趣者再看看即可。營建股其實已經熱了一段時間了，隨著市區精華區房價上升，連同週邊地區都行情也跟著往上衝，但為何股價不如通路股般能享有高本益比，到底該不該參加配股配息，這是您主要的疑問，其實我以前也有這個疑問，但研究過後，有得到一些心得，也來解答您疑問。

　　之所以許多營建股這幾年能維持高配股配息，但本益比普遍都不高的主因正是認列營收有高度不確定性，加上從購地、養地一直到建物售出認列收入的過程時間非常難推估，通常可以這波營收高峰認列完，下一波推案的狀況就得重新評估，營建公司也清楚，所以近幾年都有多角化投資，了解其轉投資收益概況也得好好評估。要能持續性推高股價，提升本益比的關鍵是要有持續性題材，而非一次性題材，因為一次性題材最多只能吸引主力資金做短期資金規劃。以通路股來做對比的話，展店預估、人均消費估算，而且現今異業結合的流行對於通路股的題材都有延續性，加上原本的店能夠貢獻維持一定營收，而且在大者恆大的發展趨勢下，投資知名度高通路股自然較有想像空間，而本益比自然有較大的支撐。

　　但沒有說營建股不能做，加上不錯的配股配息，還是有一定的機會，不過近期全台推案量真的很多，尤其是新北或者是中南部的案量實在是很驚人，在這些城市人口成長趨緩甚至是外流之下，對於房價支撐我也不敢亂斷言，麥克貓就把重心鎖定在精華地區推案的營建股來談，好好做，也能有一定機會獲利的。

　　把格局拉大來看營建股，這幾年我們的出口狀況較低迷，沒有足夠的貿易協定做保障下，把資金投入做製造競爭壓力比較大，此時若是開工廠或者是做較大規模的創業，對於不想到海外尋求生產的資金來說，風險蠻大的，把資金轉入精華地段房地產收租並且可以作價差，是蠻不錯的。加上早期許多發現出口不好做且已經外移生產有賺到錢的資金，也回來再添購精華地段房地產。加上有實力的海外資金想來獵地或購樓，只要資金允許下，優先選購的肯定還是精華地段。加上未來實施的12年國教，擁有明星學校的學區更是有孩子的家長首選。

　　就以台北市來說，精華地段有在玩房地產或很細心研究營建股的朋友應該有個概念，上述的就提到的4個資金力道(沒有外移做製造的資金、外移做製造有賺錢的資金、足夠財力買進精華地段的家長、有實力的海外資金)，當然還有很多有實力的資金，在不考慮追逐高報酬的狀況下，而是以生活機能來看，精華地段真的很不錯，交通好-學區佳，又是身分地位的象徵，加上早期購入用來出租的話(近期購入來出租殖利率就偏低了)，還不賴。這些地區供給有限下，對房價有一定支撐力道。為何總是在提支撐力道，那是因為房價已經漲很多了，以人口變數來看，出生率不若以往的前提下，除非海外買盤足以填補這個空缺，否則長期下來，房價變動終究要回歸基本面，不過那是多久，呵呵，沒人說得準阿^^！最後為售文部分。