Photo by Carlos Machado on Pexels
原文出處：好事貸｜〈貴哥來開講〉專欄 經好事貸同意轉載
許多網友與客戶都會問我，二胎的利率憑什麼可以這麼高？房屋貸款的利率最高也不就2%或3%嗎？房貸利率這麼高合理嗎？我從銀行風險控管的角度帶你瞭解，銀行與融資公司二胎房貸是怎麼做的？看完之後你就能知道，二胎房貸的利率為什麼比較高了。
首先，我們要搞懂什麼是二胎房貸。「二胎」是指「第二順位」的意思，所以「二胎房貸」顧名思義，就是一間房子有兩筆房屋貸款。綜合以上，我用比較完整的一句話來簡單說明，將一間還有貸款的房子，向第2間銀行再申請一次房屋貸款，就是二胎房貸（也有人稱為二順位房貸或次順位房貸）。
通常二胎房貸的利率，會高出購屋房貸不少。接著你應該會問為什麼「平平是房屋貸款，大細漢那ㄟ差這麼多？」關鍵原因在於「風險」二個字。因為在二胎房貸之前，還有一筆購屋貸款，而購屋貸款銀行的受償位階，稱之為「第一順位抵押權」；二胎房貸銀行的受償位階則稱為「第二順位抵押權」。
當發生房貸繳不出的情況時，銀行會向法院聲請法拍房屋。進入法拍的程序時，第一拍通常跟市價差不多，所以幾乎沒有人會去投標；流標後就會進入二拍的程序，二拍的底價為一拍的八折，依此類推直到第四拍，價格大約只剩市價的一半了。以上就算法拍的過程順利，第一拍就有買家拍下，拍賣的金額還要先預扣原房貸的違約金、遲繳利息與法院的拍賣行政規費等，東扣西扣下來的金額，連第一順位抵押權銀行也有可能賠本。
償還完第一順位抵押權的銀行貸款後，假如還有剩餘的資金，才會輪到第二順位抵押權銀行受償，而法拍屋通常到了二拍，第二順位銀行幾乎已經注定拿不到錢。此時你可能會說，這樣對二胎房貸銀行很不公平啊！我只能回答你，誰叫它要排老二？一切只能照著法律規定來走。
依放貸風險的角度來看，二胎房貸為什會收取較高的利率？聰明如你應該知道答案了，就是為了降低貸款收不回來的風險。畢竟以作風保守的銀行來說，收取較高的利息費用，分散放貸的風險，這是很合理的。
本文內容僅供參考，無任何買賣建議，投資人應謹慎評估，風險自負。
