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〈房產〉中國「地王」成燙水山芋 近2年高達6成股權易手

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中國的「地王」們這個年恐怕不好過了,因為他們正遭受市場風險和政策風險雙重夾擊。中原地產資料顯示,2016 年以來 50 宗高價地中,因資金壓力,有 32 宗地塊產權在拿地後出現了變動,占比高達 64%

北京總價第 3 高地塊「豐台地王僑禧專案」經歷了股權第 3 次變動。2015 年,華僑城、華潤、招商聯合體以總價 83.4 億元 (人民幣,下同)、配建 5.7 萬平方米公租房的代價獲得項目用地,而這一價格也成為當時豐台區地王,北京總價第 3 高的地塊。隨後,華潤、招商以「地塊最終成交價格超出授權價格」為由相繼退出僑禧項目,華僑城持股 100%。

直至今年 8 月,華僑城 (000069-CN) 以 51.83 億元出售僑禧專案 49% 股份給泰禾集團。而近日,華僑城再度在北京產權交易所掛牌專案剩下的 51% 股權,合計轉讓對價 56.8 億元。至此,華僑城全部退出拿地 2 年後仍未入市的僑禧項目。

事實上,除了華僑城地王項目外,近日,南京「京奧港地王專案」也被爆出因欠施工款而停工,雖然京奧港方面對此否認,但仍可看出企業目前所面臨的窘境。

 

資料顯示,2016 年 4 月 15 日,經過 61 輪競拍,北京京奧港集團有限公司力壓中南、棲霞建設、新城等眾多房企,以 47.6 億元摘得麒麟 G09 地塊,樓面價 22353 元 / 平方公尺,溢價率達到 163%,成為區域新地王。而彼時該區域新房售價僅為 16000 元 / 平方公尺至 18000 元 / 平方公尺。1 個月後,2016 年 5 月 13 日,中南以 48 億樓面價拍得緊鄰京港澳專案的中南熙悅項目地塊,樓面價為 19195 元 / 平方公尺,也低於京奧港項目。

值得注意的是,京奧港項目拍地金額 47.6 億元中,母公司中融信託提供融資 34 億元,利率是 6.4% 至 6.6%,於 2017 年底到期。同時,京奧港申請了由中信信業基金發行的「鳳凰 8 號 - 京奧港專項投資私募基金」,發行規模 1.7 億元,利率高達 8.7%-9%。

中原地產首席分析師張大偉表示,近 2 年來,因市場的向好,房企積極搶地,對市場過度樂觀。

 

以京奧港集團為例,《經濟參考報》援引業內人士透露,京奧港成立於 1996 年,最初以鋼貿物流起家。2011 年,京奧港以 5.3 億元拿下南京老城區一地塊,樓面價 1.42 萬元 / 平方公尺。隨後,因房價的飛漲,這一僅有 480 套住宅的項目,2016 年最高時賣到 3.2 萬元,讓京奧港嘗到了甜頭。

專案畸高的利潤率讓房企不惜一切代價去拍地。例如京奧港未來墅專案,開發商初期心理售價高達 4 萬元 / 平方公尺,若沒有此次調控,項目並不是沒有以高價賣出的可能性。業內人士說「開發商的心態,地就是現金,若不開發,轉手出去也能賺一筆。」

克而瑞報告顯示,2014 年 1 月 28 日,方興地產以 101 億元,溢價 111.5% 奪得了上海閘北區大寧路街道 325 街坊住宅用地,折合樓板價 47609 元 / 平方公尺。但 4.7 萬的樓板價已經比周邊在售精裝新房貴,與該地塊相近的明園都市森林毛坯僅賣 3 萬元 / 平方公尺。

但是 1 年後,2015 年 4 月 1 日,方興大寧金茂府正式開盤,開盤價約為 68090 元 / 平方公尺。截止到 2016 年 4 月,已推出的 674 套中賣出了 643 套,去化率達到 95%,平均售價 73112 元 / 平方公尺。

 

從華僑城僑禧項目來看,其雖轉讓但也屬於溢價退出。華僑城股份在該項目上積壓了超過 90 億元資金,到今年如果順利退出,包括股權轉讓投資收益及收回股東借款利息在內,2 年時間公司投資該項目將淨賺約 21 億元,測算後內部收益率會達到 11% 左右。

事實上,華僑城急於出手,並不僅僅是可以溢價售地,而是其資金壓力過大,急於退出以換取現金。業內人士指出,華僑城其實是一筆賠本生意。該專案連年虧損,大量資金積壓帶來的資金財務成本、時間成本,以及專案開發、行銷等成本壓力不小。

到今年第 3 季末,華僑城短期借款餘額達 228 億元,占有息負債規模的 1/3,而初期時,華僑城短期負債僅 58 億元,佔有息負債比重 13.6%。

中信建投證券報告顯示,中型房企其短債壓力和淨負債率分別達 93% 和 143%,分別較去年提升 28 個百分點和 35 個百分點,加槓桿更為突出。

WIND 統計資料顯示,截至 2017 年 9 月,房地產板塊資產負債率為 79.3%,較 6 月底上升 0.8 個百分點,較 2016 年底上升 2.24 個百分點,再創近年新高;淨負債率方面,淨負債率達到 113.3%,較 6 月末上升 7.8 個百分點。

 

以陽光城 (000671-CN) 為例,19 日陽光城發佈公告指出,股東福建陽光集團有限公司所持有公司部分股份辦理了質押。截至公告披露日,陽光集團所持股票 7.09 億股已 100% 質押,陽光集團子公司東方信隆資產管理有限公司持有 6.2 億股已質押比例達 98.24%,一致行動人福建康田實業集團有限公司持股近 4.12 億股質押 100%。

值得一提的是,按照陽光城半年報來看,其第一大股東上海嘉聞投資管理有限公司持有有限售條件股票約 7.3 億股也全部進行質押,在此背景下,陽光城前 4 大股東持股占總股票數達 61.04%,已基本全部質押。

債台高築的陽光城,截至 9 月 30 日,陽光城負債爆增至 1694 億元,而在 2012 到 2016 年間,陽光城負債總額僅分別為 126 億元、284 億元、392 億元、564 億元和 1015 億元。高負債對比之下,陽光城的經營性現金流卻多年為負,到 2017 年前 3 季,其為 - 58.56 億元。

截至目前,陽光城累計對外擔保額度達到 1380.88 億元,超出 2017 年預估 130%。而根據陽光城 4 月 15 日發佈的關於公司 2017 年擔保計畫的公告顯示,公司預計在 2017 年為旗下 51 家子公司提供額度為 600 億元的擔保,被擔保人均為公司全資子公司、控股子公司和參股子公司。但同時,陽光城目前不存在逾期擔保、涉及訴訟擔保的情況。

 

對於高負債風險,陽光城執行副總裁吳建斌表示,因陽光城的資產較為優質,隨時可以變現,所以並不存在資金鏈緊張的問題。他認為,房地產企業負債多是土地儲備,地買對了,流動性就會變好,就能保證現金流。充裕優質且價格低廉的土地儲備,將為業績爆發提供強勁動力。但他也表示,如果地的品質不高,就談不上銷售、周轉和利潤。

而對於房企激進的深層原因,一位不具名的業內人士表示,近 2 年來一些中型房企不計成本大量購地、高槓桿併購、激進擴張,是為防止被大房企吞併,增加企業規模。

「中小型房企賭博的心理就是等也是死,擴張則或許還有機會。」該人士說。以擴張著稱的陽光城為例,其年報顯示,2016 年,陽光城新增計容建面 977.8 萬平方公尺,其中 85.5% 來自併購。

對此,中國住房報告課題組成員劉偉表示,開發商急於擴大規模,一旦銷售狀況不理想,周轉能力受阻,償債能力將會失控,風險隨之而來。

 

資料來源:鉅亨網



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